聚焦城中村和危旧房改造

编者按

最近住房和城乡建设部表示，将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。各地还可以结合城市更新，进一步谋划选择条件成熟的项目。本期地产周刊聚焦城中村和危旧房改造，增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。

■ 中国经济时报记者 周雪松

眼下，城中村改造和危旧房改造正在加快推进。根据公开信息，目前，江苏全省共有8个城市（地级市）进行城中村改造，今年的改造任务涉及约8万户居民。仅苏州本轮城中村改造就涉及275个项目，规模之大、范围之广，前所未有。放眼全国，很多城市也都在大力推动城中村改造和危旧房改造。

大城市“住和行”问题突出，尤其在超大型城中村，交通问题曾让不少人“破防”。专家在接受中国经济时报记者采访时表示，当前实施城中村改造和危旧房改造，推进城市更新，增强人民群众获得感、幸福感、安全感。同时，实现房地产市场止跌回稳，更好地拉动经济增长，还需要在都市圈规划和高效交通基础设施建设等公共服务方面发力。

大力推进城中村改造和危旧房改造

住房和城乡建设部近日提出，通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想在接受中国经济时报记者采访时表示，这一新政超出预期。

李想认为，上一轮通过货币化安置实施了棚户区改造，到2019年基本结束。本轮货币化安置，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，可能只是前期试水阶段，如果新政实施效果好、能对房地产市场起到积极的拉动作用，后续还可能扩容，不排除扩容货币化安置的范畴，加大实施城中村改造和危旧房改造的力度。

此次城中村改造和危旧房改造对资金筹措有明确的安排，难在各方共赢。清华同衡规划设计研究院专家楼吉昊在接受中国经济时报记者采访时表示，现在城中村改造和危旧房改造难点主要还是改造成本和未来收益的矛盾。怎么解决这个矛盾？他认为，一方面，要找到合适的改造路径，从政府大包大揽，转向和在地居民合作，共享利益；另一方面，可以结合当地特征、区位、文化进行差异化改造和运营，通过持续经营来实现利益共享。

新政出台后，中国经济时报记者发现，大部分接受采访的居民都对城中村改造和危旧房改造非常支持，他们希望相关政策能给普通百姓带来实惠，能够改善居住条件，过上安稳幸福的日子。

不过，也有部分位于城市核心区域的老旧小区居民，担心如果实行货币化安置，补偿低只能到偏远的地方买房。这些区域有不少“老破小”房子，位置优越，周边有很好的学校、医院和其他配套设施。这里的部分居民担忧，去远郊区买房，孩子上学、老人看病不方便。

另外，记者实地调查发现，在部分城中村，由于缺乏科学合理的规划设计，违规建房的情况比较普遍，楼宇之间通道狭窄消防救援车难以抵达，存在一定的安全隐患。这里的部分居民主要靠房租生活，他们对城中村改造政策比较敏感，担忧未来收入和生活质量下降。

此外，记者还发现，危旧房改造不仅局限于普通居民社区，包括大学校园也有改造需求。以清华大学为例，清华园街道办负责人向中国经济时报记者透露，其辖区也有部分房屋亟须改造装修，但因为要先找房子，而保障房又供给不足，无法腾退和进行安置。另外，也缺改造资金，所以，本应该进行的改造一直没法进行。

从全国来看，如今很多地方都在大力推进城中村改造和危旧房改造，掀起了一股热潮。公开信息显示，今年北京城中村改造多达20个。其中，丰台区就占7个，且全部启动，预计将有6345户约1.8万居民彻底改善居住条件。通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造新政出台后，一些地方正在加紧调研和报送新的改造计划。

这一轮100万套城中村改造和危旧房改造，都是在城市中心，一方面有商业价值，另一方面腾退的难度大，都是难啃的“硬骨头”。业内人士李勇对中国经济时报记者表示，此类改造成功的关键是要做到各级政府、相关经营主体和居民等各方都满意。

京坤律师事务所李吏民律师认为，城中村改造作为一项重大的民生工程，其核心目的是改善居民的生活条件。城中村改造必须确保被征收人的妥善安置，改造过程中应充分听取居民的意见，妥善处理历史遗留问题，保障居民利益。

李想也对记者表示，实施城中村改造和危旧房改造，推进城市更新，不能再搞大拆大建，应尊重居民诉求，既可以实施货币化异地安置，也可以原址拆除重建，以改善居民的居住条件为目的，要把民生工程变成民心工程，增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

探索城市群的发展新逻辑

李想认为，通过货币化安置，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，这些资金为房地产市场注入流动性，可以刺激居民住房消费的释放、推动潜在购房者去购买存量住房，有利于楼市去库存，进而促进房地产市场止跌回稳。

国泰君安报告指出，在上一轮始于2015年的“棚改”货币化安置大规模实施时期，“棚改”规模超过2600万套，总投资额7万亿元以上，通过央行投放PSL（抵押补充贷款）3.6万亿元，撬动政策性银行投放“棚改”贷款5万亿元以上，并最终拉动房企、地方政府、居民端信用派生，带动房地产市场上行。

本轮城中村改造和危旧房改造初期100万套规模，若按照每套面积105平方米，每套1万元/平方米进行补偿，货币化安置比例70%计算，须货币化安置补偿资金1万亿元，约占2023年住宅销售额的10%。从实际投资额来看，若单位面积投资额为3000元/平方米，则约为3150亿元。与上一轮“棚改”在数量级上有一定的差异。

在李想看来，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，规模看起来很大，但相比上一轮“棚改”，分摊到各个城市，单个城市的改造量就相对有限。

“当前，楼市进入淡季，随着这次新政的推出，有利于楼市止跌回稳。如果到2025年市场仍旧低迷，后续可能会加大政策调整力度，出台新的政策，包括房地产相关税费政策也还有调整空间。”李想对记者表示。

城中村的形成有历史原因，也与城市规划、监管等有关，不仅影响城市形象，也影响着城市交通。中国城市规划协会专家张国华在接受中国经济时报记者采访时表示，就大城市、都市圈和城市群来说，以通勤距离所代表的“行”不是大了，是不够大，以居住用地所代表的“住”不是多了，是少了。

张国华表示，要建立“住和行”的新认知，从中央相关会议精神来看，也重点强调以中心城市和城市群为主要承载的优势空间已经凸显，要围绕这个优势空间去构建高质量的动力系统。

他建议，推动以多层次轨道所代表的现代化高效率出行服务和高品质居住空间在都市圈和城市群的重新配置，探索轨道上的都市圈和城市群的发展新逻辑，把以优质中小学教育和医院为代表的公共服务业、以市域市郊铁路为代表的区域轨道交通建设和高品质生态环境治理作为外围新城新区的发展杠杆与投资机遇，通过加大投资力度，弥补短板。

在他看来，优美生态产品、优质公共服务和优良生活环境是新城新区发展的前提，人口流入型大城市新城新区须持续推进以轨道交通为代表的现代化交通基础设施建设、以公共交通为导向的开发（TOD）与公共服务。随着外围新城新区业态的发展和丰富完善，这些城市有望从“单向交通”转变为“双向交通”，这也是治理大城市病、提高交通基础设施运营效率的“妙招”。同时，结合城中村改造和危旧房改造，通过“腾笼换鸟”，不仅可以盘活资源，还可以促进房地产市场止跌回稳，进而促进经济发展和民生改善。

总 监 制丨王 辉 车海刚

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主 编丨毛晶慧 编 辑丨曹 阳